半径洞察|圣巴巴拉市场报告 & 资源

Q1.23:南海岸第一季度商业销售额与前一季度相当，而美元交易量大幅下滑

2023年第一季度，南海岸的商业销售活动继续疲软, 与市场在2022年底的走势一致, 这是近年来大多数第一季度统计数据的典型特征……

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Q1.23多户销售总结

圣巴巴拉南县对多户住宅的需求和兴趣依然强劲, 目前，我们看到进入市场的库存仍然很少……

2022年:南海岸以129笔商业销售和6.19亿美元的销售额积累了有史以来最多产的收获

继创纪录的2021年和强劲的2022年上半年之后，我们见证了过去五年来最多的第一季度商业销售(31), 第二季度表现出色，QAD Campus的销售额达到1.04亿美元，总销售额达到2.54亿美元, 市场在第三和第四季度明显降温. 而第四季度的数据更是回归现实，是今年以来最轻的, 它们更准确地反映了当前市场的情况。

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市中心道富街第四季度零售更新

这一年结束时，市中心道富街(State Street)的零售店面整体有所增加, 从第二季度的32个上升到第四季度的36个. 虽然不是好消息, 快闪店增加到13家，减轻了空置店面的负面形象. 随着越来越多的零售建筑被适应性再利用项目从市场上移除，市中心开始出现新的景观。

2022年仍有望超过2021年创纪录的109笔交易

自上次报告以来，南海岸的商业销售市场确实发生了变化, 尽管仍有健康的活动和一些重要的交易值得注意, 第三季度的活动显示出市场的萎缩，并预示着今年下半年可能会比去年更加平静……

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市中心州街Q3零售更新

2022年夏季结束时，道富街市中心走廊上可用的零售店面整体增加. 可用店面数量从第二季度的32家增加到第三季度的35家. 尽管有所增长，但第三季度的许多例子表明，进展是明显的.

奖杯物业、酒店 & 道富银行更多交易成为季度亮点

随着活动继续加速，南海岸的商业销售又经历了一个绝对强劲的季度, 巩固了今年上半年的强劲表现，并与前两个季度的破纪录持平. 同样的趋势持续存在，我们将本季度的大部分活动归因于前几个季度的剩余需求，因为其中许多关闭始于2021年第四季度或2022年第一季度初

具体来说，市场在第二季度的总销售额为41, 销售额2.54亿美元(不包括酒店销售额), 与第一季度的销售额30美元/ 1.52亿美元相比有了显著增长……

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市中心道富街Q2零售更新

圣巴巴拉的夏季伊始，市中心走廊的活跃度显著提高，州街的零售店面整体减少. 也许最令人兴奋的交易是时尚零售商Vuori与State St . 833号签订了长期租约. 在温迪·福斯特的旧店门口. 这是一个受欢迎的网站，这个高度可见的角落位置充满了流行的性能品牌，非常适合圣巴巴拉的生活方式.

30 Q1 commercial sales most in 5 years; 3 more hotels trade

第四季度和2021年全年都创下了纪录, 商业销售将这一势头延续到2022年第一季度. 而第一季度通常是全年销售活动最慢的时候, 2021年第四季度的一些溢出交易为2022年第一季度带来了一个火热的开端，我们继续看到许多与我们所经历的相同的强劲市场特征.

事实上, 这是五年来最强劲的第一季度，总共有30笔销售，销售额超过1.52亿美元(不包括酒店销售)。, 与2021年第一季度相比大幅增长(12个销售/ 3900万美元). 第一季度销量的15年平均值为19辆. 与创纪录的2021年第四季度(43笔销售额/ 3.35亿美元)相比，该季度的表现也不错。, 证明了我们强大的市场基础. 本季度的细分数据包括10笔写字楼销售, 7零售, 6工业, 3次招待，4次卖地…

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市中心道富街Q1零售更新

2022年伊始，圣巴巴拉市中心传来了好消息，道富街(State Street)上可用的零售店面整体减少. 两家新餐厅的租约，包括位于州街1031号的米雪儿披萨店. 和位于1230-A State St的Beans BBQ. 应对了2021年第四季度餐馆关闭的情况. 在427 State St增加了新的租约，取得了更大的进展. (州街斧头俱乐部)州街809号. (Sunglass Hut)和1101 State St. (LA Kaiser). 与此同时，900号街区的进展仍然有限，该街区有9个空缺.

第四季度交易的激增有助于推动2021年创纪录的109笔销售 & 556毫米的体积

整个第四季度，南海岸的市场趋势和势头都在持续, 2021年高调结束，这一年的商业销售交易数量和美元交易量都创下了纪录.

第四季度通常是一年中最活跃的季度, 考虑到当前的经济环境，2021年的最后三个月尤其多产. 不奇怪, 许多人有强烈的动机在年底前完成交易, 部分原因是1031年《世界杯预选赛投注》在2022年可能走向何方的不确定性.

2021年最后一个季度的总销售额达到了3.35亿美元……

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市中心道富街第四季度零售更新

2021年底，道富街的可用空间总体增加. 这是一个令人沮丧的迹象，因为该市仍在为复杂的市中心经济制定解决方案. 另外两家餐馆关闭，还有多家餐馆待售，这进一步凸显了吸引一贯光顾我们当地餐馆的顾客的困难，这些餐馆无法单纯依靠旅游业来维持.

七宗场外交易突显出市场库存较低，而需求依然旺盛

随着我们结束2021年第三季度并走向年底，南海岸的商业销售市场一直很健康. 前三个季度的销售额比2020年同期增长了31%. 事实上，第二季度的强劲活动一直延续到第三季度，总销售额为33美元，总销售额为89美元.7月至9月间为4毫米. 相比之下，2020年第三季度的销售额为23美元，销售额为115美元.体积3MM. (需要指出的是，2021年第三季度的美元交易量没有考虑到我们市场历史上最大的商业交易之一——9月份加州酒店的场外交易，交易金额未披露——因为这些大型酒店交易可能会扭曲这一数字。). 再一次, 尽管库存持续低迷, 无论是业主用户还是投资者，需求都居高不下.

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市中心州街Q3零售更新

空置率的小幅下降是道富银行积极变化的可喜迹象. 签订的长期租赁合同多于弹出式租赁合同，这意味着企业对长期前景的信心正在增强.

商业销售反弹，投资者继续冲锋

虽然我们可能还没有完全摆脱Covid及其影响的困境, 可以肯定地说，随着我们回到正常年份的轨道上，我们已经取得了巨大的进步. 在经历了2020年第四季度的强劲增长后，今年第一季度的增长势头有所放缓, 2021年第二季度的情况要好一些, 带回了我们在2019年繁荣时期看到的健康趋势.

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多户型销售汇总

第二季度的销售活动比第一季度强劲得多. 市场仍然非常强劲，库存很少. 我们仍然看到许多房产有多人出价，这大大推高了价格. 空置率已降至3%.3% 从3.尽管2020年交付的几个租赁社区仍在租赁. 2021年第二季度，圣巴巴拉南县共有24笔多户投资交易, 其中7个在5+单位范围内，17个在2-4单位范围内.

由于库存不足，市场对重复销售持怀疑态度

在去年第一季度末, 当时每个人都对新冠肺炎感到恐惧, 在我们的行业中没有人知道市场的走向. 许多人担心市场会出现10年来从未见过的暴跌. 快进到2021年第一季度，商业销售市场与大多数人的预期大不相同.

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多户型销售汇总

新年已经过去三个月了，由于疫情的影响，圣巴巴拉县的多户住宅销售仍在调整. 尽管市场强劲，但库存仍然很低，许多房源都有很多买家出价. 即使新开发项目开工，对公寓的需求仍然很高.

第四季度的强劲表现推动2020年商业销售超过15年平均水平.

尽管2020年很疯狂, 南海岸仍然以85套的商业销售总额强势结束了这一年, 距离2019年的91场比赛只差6场, 高于15年平均水平77.1销售/年. 这在一定程度上要归功于第四季度的强劲表现，共产生了29笔交易, 仅略低于2019年第四季度达成的32笔交易.

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多户型销售汇总

2020年第四季度，南圣巴巴拉县共售出8套5套以上的投资物业. 最大的两笔交易涉及卡平特里亚(Carpinteria)的Via Real和Cravens Lane两个相邻的矶鹞移动住宅社区, 总共100台，大约19美元.9毫米总.

今年是不可预测的一年, 所以我们把所有的预测都扔到窗外，报告事实, 事实就是这样.

与年初相比，2020年第三季度的商业销售数据令人耳目一新. 与2019年第三季度相比, 这两项活动惊人地相似:2020年共有23笔交易，交易额为1.15亿美元. 2019年有27笔交易，总额为1.46亿美元. 考虑到过去几个月国家和经济所经历的一切, 这真的很了不起. 事实上, 你可能也会感到惊讶，第三季度的销售额非常接近除经济衰退年份以外的所有季度的平均销售额.

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多户型销售汇总:

第三季度，本地多户住宅投资市场在一定程度上恢复了正常. 投资者大多抢购2至4个单位的资产，少数出售5个以上单位的资产. 像往常一样, 没有太多库存进入市场, 不过，这些资产往往有多个出价，而且通常卖得很快.

对于投资者和业主用户来说，“稳步前进”变成了“谨慎前行” & 银行

毫无疑问，这是意料之中的, 当你关闭整个经济的时候, 所有商业领域的金融活动都急剧放缓.

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多户型销售汇总:

第二季度进入市场的库存数量没有明显变化. 卖家并没有急于转移房产，因为目前卖家似乎更倾向于保存房产. 也就是说, 对于将房产推向市场的卖家来说，这是一个好时机，因为市场对多户住宅投资的兴趣依然强劲.

最近的“冠状病毒危机”让所有人都进入了封锁状态, 导致所有金融市场陷入混乱，商业房地产活动陷入停滞.

因为我们没有人经历过既包括大流行又包括股市崩盘的危机, 预测市场的走向即使不是不可能，也是很困难的.

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多户型销售汇总:

年初，本地市场的多户住宅销售活动延续了前几个季度, 但随着COVID-19大流行的出现，2020年第一季度与所有金融市场一样，在不确定的基础上结束.

另一个大季度帮助将年度商业销售额推高至531美元.0MM.

正如我们预测的那样, 2019年结束时，南海岸的商业销售活动与2018年类似, 受第四季度强劲增长的提振. 我们继续看到市场企稳.

尽管销售交易数量相似, 2019财年和2018财年的销售总量存在显著差异. 2019年总共有87笔交易，约531美元.年销售量为0MM, 比2018年增长了52%，2018年完成了81笔交易，销售额达到3.5亿美元.

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南海岸租赁摘要:2019年圣巴巴拉办公室空置率持平，仍高企，为6%.6%

圣巴巴拉的办公室空置率在2019年下半年保持相对平稳，空置率从6个略有上升.从第三季度的4%降至6%.第四季度增长6%.

去年第四季度，共有19份新租约签署，占比略高于29%,000平方英尺，最大的是光明市场租赁公司,092平方英尺，位于200 E. Carrillo圣.

似乎2019年的商业销售数字在几乎所有方面都与2018年相同，除了美元数量.

2019年前三个季度的总销量为58辆，仅比2018年同期多一辆. 甚至每个商业用途类别(办公室)的销售数量, 零售, 工业, 土地)是相似的, 唯一值得注意的统计数据是土地销售的下降. 这可能是由于建筑成本的急剧增加, 而且在我们南海岸的发展面临挑战的环境中，土地销售普遍缺乏.

然而，2019年和2018年的最大区别在于迄今为止的美元交易量. 2018年第一季度至第三季度，这一数字为184,833,720美元，每笔交易的平均价格为3,243,000美元. 但在2019年，这一数字飙升至320美元,445,每笔交易的平均价格为5美元,525,000.

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南海岸租赁摘要:圣巴巴拉办公室空置率为6.4%，自2018年以来仍高于戈莱塔

本季度最大的新办公室租赁涉及111 W. Micheltorena圣.300套房，大约. 6,Bragg Live Food Products租赁的147平方英尺空间, 位于圣巴巴拉的世界顶级苹果醋生产商，现在由名人夫妇凯蒂·佩里和奥兰多·布鲁姆部分拥有. 然而，办公领域最引人注目的发展可能涉及去年租用的一个空间. 州街1001号的改建零售物业. 现在正式被亚马逊占领了, 科技公司继续涌入市中心的趋势.

展望2019年第二季度, 南海岸市场似乎也在效仿，类似于2019年第一季度和2018年前两个季度.

2019年第二季度的销售总额为15，是自2018年第一季度以来的最低季度数字. 这使得2019年上半年的商业销售总数达到30个, 仅比2018年上半年多了一笔交易. 当地市场的趋势似乎略低于15年平均水平75.每年销售4个. 然而, 在过去的几年里，最后两个季度的销售额往往会增加，所以我们预计今年年底将接近全年平均水平. 仍然, 自2016年以来，南海岸的年销售量实际上一直在下降，2016年的销售量接近市场高点101。

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南海岸租赁总结:圣巴巴拉办公室空置率仍然很高，为6.6%; Goleta dips to 5.2%

圣巴巴拉的办公室空置率从7%下降.从19年第一季度到6年第一季度增长4%.2019年第二季度增长了6%，但仍处于2003年以来的较高水平. 同样值得注意的是, 圣巴巴拉的空置率历来低于戈莱塔，但过去几个季度的情况并非如此，因为戈莱塔的空置率已降至第5位.0–5.5%的范围内.

圣巴巴拉的写字楼行业在第一季度的南海岸租赁活动中最引人注目，空置率上升至7%.3%

圣巴巴拉的写字楼行业在第一季度的南海岸租赁活动中最引人注目，空置率上升至7%.这是自2007年以来的最高水平.2003年夏天录得9%. 这从123个可用物业中构成约379,000平方英尺.

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多户型销售汇总

第一季度，我们的多户住宅销售活动继续放缓，只有四套5套以上的房产销售, 与2018年第一季度记录的三个相比，没有实际变化. 南海岸的所有地区都是如此, 以及中部海岸的大部分地区, 这将继续归结为供求关系，因为许多投资者在可供出售的房产很少的情况下急切地等待.

正如我们在年度报告中所预测的那样, 2018年的商业销售总数远低于过去五年的历史最高水平.

在第四季度，有24笔交易，其中包括一笔农业(即大麻)资产. 虽然这比2017年第四季度多了两笔交易, 2018年全年的交易总额仅为81笔，而2017年为97笔, a 16.减少5%. 这种下降的部分原因可以归因于12月和1月在南海岸发生的灾难性事件，导致第一和第二季度的销售额下降. 还应该指出的是，我们仍然超过了前15年每年75辆的平均销量. 我们不应急于推测，销售活动的疲软预示着什么不祥的预兆. 正如我们在第三季度报告中指出的那样，我们实际上可能正在见证市场的平衡.

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多户型销售汇总

毫无疑问，2018年是南县多户投资销售相对缓慢的一年. 去年12月和今年1月发生的两场自然灾害的影响，无疑在今年年初影响了所有商业房地产行业. 再加上低库存的持续趋势, 2018年，我们仅售出了21套5套以上的多户住宅, 比2017年少了4辆，远低于2016年创纪录的42辆.

随着2018年第二季度接近尾声, 市场活动, 正如预期的, 与第一季度相比似乎没有太大变化吗. 整体, 今年第二季度的销量为15辆，使今年上半年的总销量达到29辆. 与我们在2017年上半年记录的49笔商业销售相比，这是一个大幅下降.

第二季度的总销售额约为50美元.200万美元对比69美元.去年这个时候的成交价是500万美元，该季度最大的成交价是De La Vina St . 3045号. 18,在新兴的De La Vina走廊的上端，一栋与Trader Joe’s共用一个停车场的写字楼以9美元的价格成交.500万年. 事实上，第二季度的大部分销售来自圣巴巴拉的办公物业，其中包括6笔销售，总计21美元.400万年.

那么为什么交易总量减少了呢?

也许并不奇怪, 与2017年第一季度相比，2018年第一季度的销售明显放缓. 第一季度总共有14笔商业地产销售，总额约为5300万美元, 与此前15年的平均水平(18岁)相差不远.每季度销售7辆，但明显低于2017年第一季度的30辆和2016年第一季度的24辆. 事实上，2018年第一季度是自2013年以来最疲软的一季度. 那么，是什么原因导致今年开局缓慢呢?

2014年开始的高年度交易量仍在继续. 去年也是强劲的一年，共售出97辆，仅比2014年创纪录的103辆少6辆. 2017年销售的大部分商业地产是写字楼(37栋)，其次是零售(24栋)。. 虽然不是因为缺乏需求, 工业和土地销售总额仅为17%, 同时也有两家酒店出售. 第四季度的销售量为22，低于第一季度的销售量31, 但仍高于每季度17台的平均销量，与第二季度(19台)和第三季度(25台)持平……

从2014年到2016年，我们经历了自1998年半径开始记录市场活动以来南海岸商业销售最强劲的三年. 事实上，2014年创纪录的103笔交易几乎与去年的101笔交易持平. 尽管去年的美元交易量下降至3.66亿美元，而2014年和2015年分别为4.37亿美元和4.39亿美元, 以任何标准衡量，2016年仍然是强劲的一年.

进入2017年, 而我们正走在另一个强劲年份的轨道上, 我们确实似乎处于一个过渡时期(称之为转型)?)，出现了一些不同的故事情节, 特别是涉及市中心的工业和零售物业…

2017年第二季度以18笔交易结束, 与第一季度31笔交易的强劲表现相比，这是我们在过去18年里看到的最强劲的第一季度. 这使得今年上半年的交易总数达到49笔. 也就是说, 今年上半年只差4笔交易，就能追平2014年，成为我们有记录以来最多产的上半年……

2017年前三个月，南海岸的商业销售是过去18年来最强劲的.

第一季度有30笔商业销售, 第一季度销量是18年平均水平(15)的两倍. 我们甚至超过了2016年第一季度的销售额，这是另一个强劲的季度.

第一季度的总销售额为1.34亿美元, 比2016年的1.29亿美元略有上升，完全盖过了2015年第一季度的4900万美元……

根据半径公司1998年以来的记录, 2016年是南海岸商业销售的又一个令人印象深刻的年份. 今年以101笔销售交易强势收官，仅比2014年创纪录的103笔销售少两笔. 尽管经济从大衰退中复苏缓慢, 过去5年里，南海岸的商业地产销售每年都没有低于83笔交易, 巩固了该地区作为房地产投资相对安全的避风港的地位.

也就是说, 尽管2016年的交易比2015年多了11笔, 总销量和平均销售规模均有所下降. 例如, 2016年的总交易额为3.66亿美元, 2015年为4.37亿美元，2014年为4.39亿美元. 虽然这肯定不意味着房地产价值在下降，但个别交易规模在下降. 一个可能需要监控的趋势, 但可能更多的是由于库存规模和质量每年都在变化.

当我们考虑我国市场上商业房地产投资的状况时，为什么会这样呢, 一切看起来都像是穿越圣伊内斯山脉的长途跋涉?

丘陵和山谷. 高峰和高原. 鉴于近年来的商业活动, 对某些人来说，山谷似乎更浅，山峰似乎更温和. 在过去的几年里，休闲登山者当然喜欢更轻松的路线, 而激进的徒步旅行者最近需要更多.

2016年第二季度以23笔交易结束, 与第一季度24笔交易的强劲表现相比，仅差1笔, 这使得今年上半年的交易总数达到47笔. 事实上, 今年上半年的交易量仅比2014年上半年少5笔, 这是半径公司有记录以来上半年产量最高的一次.

本季度的总销售额约为7200万美元，最大销售额约为12美元.戈莱塔5英亩的土地，4月份卖了13美元.500万年. 在年中, 总销售额约为2.01亿美元，而去年同期为1.57亿美元. 这意味着总销量同比增长28%。

从统计数据来看，第一季度的销售额往往是全年最低的. 然而，2016年开局良好，前三个月就有24个商业销售. 从这个角度来看，过去18年的第一季度平均只有15笔销售.

此外, 2016年第一季度完成的24笔商业交易是自2011年以来最多产的第一季度……

南海岸的商业销售活动从2012年开始复苏，到2015年，全年交易总数达到89笔，令人印象深刻. 事实上, 过去四年的销售势头非常强劲，以至于半径从1998年开始追踪的年平均销量从每年65辆增长到70辆. 过去的四年是非凡的, 2015年的89辆(历史第二高)销量无法超过2014年的103辆.

很多人可能已经注意到了, 安静的圣巴巴拉有大量正在进行或即将动工的开发项目. 我们看到了积压的封存项目——其中一些项目已经酝酿了20多年——由于经济的改善，这些项目现在正在向前推进, 现有资金和政治意愿.

2015年开局缓慢，第一季度仅完成了15笔销售, 市场, 正如预期的, 在第二季度以23辆的销量开始加速, 这远高于16个季度的平均销量. 尽管这两个季度的增速都落后于创纪录的2014年, 圣巴巴拉价格合理的房产市场仍然存在泡沫.

从表面上看，第一季度的销售和租赁业务都相当平淡无奇. 在2014年的103笔商业交易之后，交易活动有所放缓，2015年第一季度的交易数量比去年同期大幅减少, 尽管我们与17年的季度平均水平相差不远，总共有15个. 事实上, 位于圣巴巴拉市中心的REI大楼以2000万美元的价格售出，这只是我们今年预计的几笔更大交易中的第一笔, 这可能会把叙述从交易数量转向销售额.

我们觉得再好不过了. In 2014, 南海岸出售的商业地产比以往任何时候都多, 总共有103笔交易，销售额接近5亿美元(425美元),899,准确地说是476). 考虑到这是在2009年不久之前，当市场, 在经济大衰退期间, 销售额跌至可怜的35%. 仍然, 也许这比103笔交易更令人印象深刻, 我们不仅打破了2005年和2012年创下的85辆的销售记录, 但我们是在经历了2011-2013年(71年)这段非常强劲的3年之后才做到这一点的, 销售量分别为85及83).

“……地理位置优越的房地产……已经恢复到2007年的价格，在某些情况下甚至超过了2007年的水平.”

去年的这个时候，我们还在质疑我们是否真的走出了经济衰退，现在我们可以肯定地回答——至少在南海岸这里看起来是这样的.

市场似乎不能再热了，至少在商业销售方面是这样.

2014年第二季度以27笔交易结束, 超过了第一季度25笔交易的强劲表现, 这使得今年上半年的交易总数达到52笔.

这是有记录以来产量最高的上半年, 我们很有可能在年底的销售交易总额达到90%以上, 这也是自17年前半径开始记录以来，我们看到的最大的年销售额.

推动这种销售活动的一个主要因素是1031交易所交易的激增. 正如我们所预测的那样，有限的供应和饥渴的买家的结合在今年开始了一场爆炸.

2014年第一季度无疑是我们三年来看到的最强劲的一季度. 23笔商业交易轻松超过了2012年第一季度的11笔交易和2013年第一季度的14笔交易.

如果这一势头持续下去——库存保持在低位，投资者蓄势待势——2014年将是南海岸17年来商业销售数量最多的一年.

正如我们在2013年年终报告中提到的那样, 推动这种销售活动的一个主要因素是1031交易所交易的激增. 我们预计这种做法将继续下去.

新的买家正在吸收有限的供应, 推高了房价，打破了市场外的房地产市场, 迫使卖家随后换购新房产，并继续这个循环.

越来越多的投资者在争夺圣巴巴拉地区非常有限的房地产供应.

无可否认，自六年前的“大衰退”以来，本地商业房地产市场经历了稳步增长. 考虑到2012年有85笔销售交易, 比2009年35点的低点上涨了142%，与2005年的15年高点持平. 去年的商业销售总额仅为83笔，略低于这一水平, 2012年最后几周，许多投资者试图逃避即将到来的2013年资本利得税上调，当时的交易热潮难以匹敌.

销售活动已恢复到衰退前的水平，投资者正以创纪录的价格购买优质房产. 正如所料, 在包括蒙特西托在内的最受欢迎的地区，销售额创下了历史新高, 道富街和“放克区”, 以蒙特西托上村的“老消防站”建筑为首，该建筑以创纪录的2美元售出,500/SF.

还有圣巴巴拉的“700俱乐部”, 去年有三宗涉及当地餐馆的交易，尽管价格/平方尺的销售数据很高，但却没有引起公众的注意, 都在700美元左右.

去年的这个时候，我们问自己:“我们到了吗?“嗯, 我想这取决于你对"那里"的定义, 但似乎尽管我们的政府混乱不堪, 公众已经准备好继续他们的生活了, 这也包括经济. 而美联储的支持(也被称为量化宽松)仍在继续, 利率仍处于历史低位, 银行要么痊愈，要么被同类银行吞噬, 商业正在向前发展，或者希望向前发展.

这包括房地产行业. 房屋销售数量大大超过了前一年的数字，无疑已经迅速回升. 整体, 价格已经稳定下来，对于大多数买家来说，价格合理且负担得起的房子, 有很多机会. 现在预测这是否预示着另一个泡沫还为时过早, 但我只想说, 它正在清理库存，为放贷机构和消费者创造一个更稳定的环境.

尽管前两个季度缺乏“改变游戏规则”的头条新闻, 有一些发展中的故事值得关注. 也许最值得注意的莫过于多户(公寓)市场人气的持续飙升.

考虑到很多因素, 包括历史上最低的空置率, 在南海岸，有越来越多的投资者愿意在公寓一上市就拿出现金来抢购. 而兴趣丝毫没有减弱的迹象, 库存下降可能会让事情降温(详情见9-10页)。.

第一季度的商业交易总量仅为14笔(远低于2012年第四季度的35笔交易)，看起来有些平淡无奇，但实际上与15年的平均水平(每季度16笔)相差不远.

2013年第一季度的销售额高于2012年第一季度的12%. 多亏了一笔巨大的商业交易, 巴卡拉度假村以1.5亿至1.8亿美元的价格出售, 销售额与前几个季度一致. 总的来说，这是一个不错的开始.

本地商业地产取得了长足的进步，将近年来的不确定性抛在脑后.

要说2012年充满了引人入胜的故事，那也不为过. 在任何一年，你都可以指出任何经济或市场的高峰和低谷, 去年的峰值在很大程度上推动了故事情节的发展. 以下是2012年的五大新闻:

中南海岸商业地产行业发展轨迹探析

不用说, 所有在美国的商业活动, 还有这个世界, 是否受到了过去五年我们所经历的严峻经济形势的不利影响. 银行、汽车工业、能源、房地产，甚至政府，都受到了打击.

其中一些行业, 最明显的是银行和汽车行业, 是靠政府补贴支撑起来的吗, 无论是低利率还是“贷款”, 希望他们能东山再起，贷款能得到偿还.

尽管利率处于历史低位, 欧洲金融市场持续的不确定性让许多投资者对2012年前两个季度敬而远之. 在当地，有两个截然不同的财务指标值得密切关注.

最新数据显示，圣巴巴拉县的失业率有所上升, 从7开始增加.5月至7日为4%.6月份为9%, “与去年同期相比，我们继续看到改善的趋势, 什么是一线希望,雷蒙德·麦克唐纳说, 圣巴巴拉县劳动力投资委员会的执行董事, 在一份Noozhawk报告中.

一般来说，随着就业市场的发展，经济也会随之发展. 值得注意的是，圣巴巴拉县的就业和商业房地产市场正朝着正确的方向显示出令人鼓舞的进展.

正如圣伊内斯谷新闻最近报道的那样, 最新的州数据显示，圣巴巴拉县的失业率从9%有所改善.从2011年2月的7%上升到8%.今年2月为9%.

随着2012年的到来, 我们有必要再回顾一下低迷的2011年，以评估商业市场的反应.

所有行业都看到了改善或改善的迹象, 因此，经济似乎正在缓慢复苏……

国家和地方经济的持续不确定性导致南海岸租赁市场第三季度表现低迷.

南海岸的空置率参差不齐，圣巴巴拉和卡平特里亚的工业部门和圣巴巴拉的办公室部门略有下降，而卡平特里亚办公室和戈莱塔工业部门略有上升。

租赁市场在第二季度的表现喜忧参半，尽管租赁活动依然强劲.

所有部门(办公室)的空缺率略有上升, 圣巴巴拉的工业和零售)，而卡平特里亚和戈莱塔的办公部门则出现了下降.

南海岸租赁市场的空置率全面下降, 除了卡平特里亚工业市场.

这是四年来所有写字楼指数首次出现空置率下降.

这是一个常见的问题，很多人听到和问这些天. 经济好转了吗? 商业地产市场好转了吗?

嗯，有一件事是肯定的，2010年已经过去了，我们期待着2011年……

2010年第三季度完成了11笔商业销售交易. 最大的一笔交易是救世军位于卡平特里亚的5.7万平方英尺的校园.

这栋房子以超过600万美元的要价卖给了隔壁的房客琳达.com……

2010年第二季度，商业销售总量略有下降, 然而, 与2009年同期相比，这仍然是一个持续的进步。

我们看到第二季度的商业销售(不包括公寓)为9个，而第一季度为12个……

与2009年相比，商业市场正在升温，但要想降低空置率，还需要相当多的连续强劲季度.

在第一季度末，南海岸整个写字楼市场的空置率目前为9%.这是自1992年我们开始追踪空置率以来的最高水平.

2009年已经结束，虽然没有什么值得庆祝的, 这一年的总体影响并不像许多人预测的那样灾难性.

大约在今年的中期，我们看到销售和租赁方面的活动都有明显的增长。

2009年至今, 与过去11年平均每年68笔交易相比，南海岸只有22笔商业销售交易.

在过去的几个月, 然而, 我们看到销售活动的数量有所增加，第三季度的22笔交易中有12笔，更多的报价和更多的物业进入托管……

商业办公室，R&2009年第二季度，零售市场继续步履蹒跚.

第一季度仅完成了6笔商业销售, 第二季度只有4家，使2009年的总数达到10家……

2009年第一季度最能说明问题的数据是销售交易的减少.

2008年9月开始的股市和信贷市场的急剧下滑是促成因素，因为2009年第四季度很少有房产进入托管，随后在2009年第一季度只有6处房产完成了托管。

南圣巴巴拉县(Goleta)的商业市场, 圣芭芭拉分校, Carpinteria), 最近的经济衰退已经影响了我们国家的大部分地区.

2008年，我们看到商业空置率全面上升，租金开始下降……

这一年, 商业地产各领域的空置率都有所上升.

在信贷危机的真正性质被发现之前，第一季度末首次注意到最初的放缓。

在南海岸，商业市场的活跃度在2008年第二季度有所下降.

圣巴巴拉办公室的平均空置率仍然很低，为3.8%圣巴巴拉零售价为1.然而，戈莱塔的办公室空缺率略有上升，达到9%.0%…

沿着南海岸, 商业市场在2008年第一季度继续保持活跃. 唯一的例外是，戈莱塔的写字楼市场空置率比2007年底增加了一倍多, 从3.5% to 8.6%，因为2008年第一季度有几个新地点上市……